Uuden asunto-osakeyhtiölain yhtenä tavoitteena on parantaa tiedonkulkua taloyhtiön
ja osakkaan välillä erityisesti osakkeenomistajan suorittamissa kunnossapito- ja muutostöissä.
Ilmoitusvelvollisuus merkitsee muutosta aikaisempaan käytäntöön. Laki astuu voimaan 1.7.2010.
 

Osakkeenomistajan ilmoitusvelvollisuus taloyhtiölle kunnossapitotyöstä

Osakkeenomistajan on ilmoitettava kunnossapitotyöstä etukäteen. Tarkkaa määräaikaa ilmoituksen tekemiselle ei laissa ole ilmoitettu. Riittävä aika määräytyy tapauskohtaisesti työn laadun ja laajuuden mukaan. Ilmoitus tehdään kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle ja ilmoitus on tehtävä aina silloin, kun kunnossapitotyö voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen. Rajanveto siitä, milloin on kysymys lainkohdan tarkoittamasta tilanteesta, voi yksittäistapauksessa olla vaikeaa. Osakkeenomistajan kannalta on aina turvallisinta tehdä ilmoitus, kun kunnossapitotöitä tehdään. Selvää kuitenkin on, että esimerkiksi tavanomainen sisätilojen maalaus ei edellytä ilmoitusta. Mikäli ilmoitusvel-vollisuuden alainen kunnossapitotyö aloitetaan ilmoitusta tekemättä, yhtiö voi vaatia työn keskeyttämistä.

Ilmoituksessa on oltava sellaiset tiedot, joiden perusteella yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi arvioida, noudatetaanko kunnossapitotyössä hyvää rakennustapaa ja aiheutuuko kunnossapidosta mahdollisesti vahinkoa tai muuta haittaa. Tällainen selvitys voi käsittää esimerkiksi suunnitelmia, työselityksiä ja aikatauluselvityksiä.

Yhtiö voi aina edellyttää, että työ tehdään hyvän rakennustavan mukaisesti. Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi asettaa ehtoja työn toteuttamiselle, jos se on tarpeen vahingon tai haitan välttämiseksi taikka korvaamiseksi. Ehdot eivät kuitenkaan voi koskea hyvän rakennustavan mukaisesti tehdystä työstä aiheutuvaa tavanomaista melua, pölyä tai hajua, joita muiden osakkeenomistajien on siedettävä tavanomaisissa rajoissa. Ehtojen tulee aina olla tarpeellisia ja perusteltuja eikä niillä saa kohtuuttomasta vaikeuttaa osakkeenomistajan kunnossapitotyötä.

Jos osakkeenomistaja on aiheuttanut vahingon rikkomalla säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei osakkeenomistaja osoita menetelleensä huolellisesti. Säännösten vastainen toiminta aiheuttaa näin ollen vahinkotapauksissa helposti osakkeenomistajan vahingonkorvausvelvollisuuden.

Osakkeenomistajan ilmoitusvelvollisuus muutostyöstä ja ilmoituksen käsittely

Ilmoitusvelvollisuus muutostyön yhteydessä määräytyy vastaavin tavoin kuin kunnossapitotyön yhteydessä. Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi asettaa muutostyölle ehtoja, jos työ voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Ehtojen on oltava tarpeen rakennuksen vahingoittumisen tai muun haitan välttämiseksi tai korvaamiseksi. Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi kieltää muutostyön, jos työn suorittaminen olisi kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja osakkeenomistajalle koituva hyöty.

Niissä tilanteissa, joissa yhtiöllä tai toisella osakkeenomistajalla on oikeus kieltää muutostyö tai asettaa sille ehtoja, muutostyötä ei saa aloittaa ennen kuin yhtiöllä tai toisella osakkeenomistajalla on ollut kohtuullinen aika muutostyöilmoituksen käsittelemistä varten. Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi hyväksyä työn aloittamisen aikaisemmin.

Muutostyöilmoitus on käsiteltävä viivytyksettä. Saatuaan muutostyöilmoituksen on yhtiön tai toisen osakkeenomistajan viivytyksettä ilmoitettava muutostyöilmoituksen tehneelle osakkeenomistajalle työn sallimisesta ja työtä koskevista ehdoista tai työn kieltämisestä taikka kohtuullisesta ajasta, jonka kuluessa ilmoitukseen vastataan. Yhtiön tai toisen osakkeenomistajan on annettava ilmoitus kannastaan kirjallisesti, jos osakkeenomistaja niin pyytää. Kielteinen päätös on perusteltava.

Kustannukset, valvonta ja isännöitsijäntodistus

Kunnossapito- tai muutostyön suorittava osakkeenomistaja vastaa yhtiölle ja toiselle osakkeenomistajalle ilmoituksen käsittelystä aiheutuvista tarpeellisista ja kohtuullisista kuluista.

Yhtiöllä on oikeus valvoa, että kunnossapito- tai muutostyö suoritetaan rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta, hyvän rakennustavan mukaisesti sekä noudattaen yhtiön tai toisen osakkeenomistajan asettamia ehtoja. Kunnossapitotyötä valvoessaan yhtiön on huolehdittava siitä, että valvonta on yhtiön ja muiden osakkeenomistajien kannalta riittävällä tavalla järjestetty. Kunnossapito- tai muutostyön suorittava osakkeenomistaja vastaa tarpeellisista ja kohtuullisista yhtiön valvontakuluista.

Asunto-osakeyhtiön hallituksen on ylläpidettävä luetteloa yhtiölle toimitetuista kunnossapitoa ja muutostöitä koskevista ilmoituksista. Ilmoitukset on säilytettävä luotettavalla tavalla osakehuoneistokohtaisesti. Osakkeenomistajalla on oikeus saada jäljennös osakehuoneistoaan koskevista ilmoituksista. Sama oikeus on välitysliikkeellä, jolla on voimassa oleva osakkeiden välitystä koskeva myyntitoimeksianto tai osakehuoneiston vuokralle antamista koskeva toimeksianto. Jäljennöksistä saa periä yhtiön hallituksen hyväksymät kohtuulliset kulut.

Isännöitsijäntodistukseen on merkittävä tiedot osakehuoneistosta ja sen kuntoon liittyvistä yhtiön tiedossa olevista seikoista. Isännöitsijäntodistuksessa on näin ollen mainittava myös yhtiölle ilmoitetusta kunnossapito- ja muutostyöstä, jonka osakkeenomistaja on suorittanut huoneistossa. Yhtiön tiedossa oleva huoneiston kunnossapitotarve on niin ikään merkittävä isännöitsijäntodistukseen.

Jukka Laakso
asianajaja, varatuomari
Asianajotoimisto Bützow Oy
www.butzow.com